美国住宅工业化的发展道路
概述
本章节讲述了美国住宅工业化的实现情况。分别从以下几个方面来进行了分析：
住宅工业化是什么，及它在美国的发展道路。
住宅工业化在美国是什么实现的?其中阐述了美国房屋的特点和实现工业化的流程及他们使用的模块技术。
住宅工业的特点有那些?其中包括了低成本，消费群，市场表现，金融服务以及土地的状况。
住宅工业化没美国的现状和未来发展趋势。其中包括现状阐述，未来挑战分析和发展趋势预测。
美国住宅工业化之路
美国的工业化住宅是在 1930 年起步的，最初作为车房的一个分枝业务而存在，主要是为选择迁移/移动生活方式的人提供一个住所。工业化住宅就是在工厂中将建筑的所有组成部分生产加工好，在施工现场进行装配即可。这样，工业化不仅保证了住宅的各项品质，还避免了现场湿作业施工所产生的安全、能耗与排放、环境等问题。现在美国有两类住宅可作为其高度工业化水平的代表，其一是模块住宅，其二为工厂预制住宅。
模块住宅美国约有 200 家工厂，在厂房内将住宅预制构件组装成标准盒子间,通过水平或垂直方式将多个住宅功能区拼接在一起。这类住宅整体性好，通常为框架结构，住宅 95%的建造工作在出厂时即已完成。住宅一般采用直销方式交给客户，也可采用由地方施工单位或经销商负责的销售方式卖给客户。
工厂预制住宅通常指盒子结构式房屋、大板装配式房屋、活动住房以及主要构件由工厂预制的其他各类住房。特指完全在工厂制造，有接通电和上下水的连接装置，可作性房屋用，通常称为活动住房，但安装后很少有移动的。它是美国最廉价的住房，是名副其实的“低造价”住房，也是美国按联邦建筑规范所建的住房。1976 年，美国住房与城市发展部颁布了工厂预制住宅施工和安全标准(HUD-Code)，使得工厂预制住宅比现场施工住宅的安全性更有保障。预制框架结构住宅与现场施工住宅从此并驾齐驱，成为美国住宅建造的重要手段，并逐渐占据美国住宅市场的主流。
美国工业化住宅的发展历程
美国发展住宅建筑工业化的道路与其它国家不同。美国物质技术基础较好，商品经济发达，且未出现过欧洲国家在第二次世界大战后曾经遇到的房荒问题，美国的工业化住宅是从房车发展而来的，所以形象一直不太好。其在美国人心中的感觉大多是：低档的、破旧的住宅，其居民大多是贫穷的、老弱的、少数民族。
更糟糕的是，由于社会的偏见(对低收入家庭等)，大多数美国的地方政府都对这种住宅群的分布有多种限制，工业化住宅在选取土地时就很难进入“主流社会”的土地使用地域(城市里或市郊较好的位置)，这更强化了人们对这种产品的心理，其居住者也难以享受到其他住宅居住者一样的权益。
为了摆脱“低等”、“廉价”形象，工业化住宅努力求变。
首先是在质量和美观上下功夫，以使之符合房地产的普通标准。美国工业化住宅已经逐渐摆脱传统的火柴盒式的外观，与普通建设的住宅(site-built)的外观特点已非常相似。
其次是结构和品种调整。工业化住宅中的低端产品——活动房屋从1998 年的高峰——占总开工数的 23%——373,000 套，下降至 2001 年的 10%——185，000 套。而中高端产品——预制化生产住宅的产量则由1990 年早期的 60，000 套增加到 2002 年的 80，000 套，而其占工业化生产的比例也由 1990 年早期的 16%增加为 2002 年的 30%-40%。
第三，努力增加消费者参与和体验。一个例子是组装式住宅的兴起。组装式住宅一般为单层建筑，面积、式样、外观和内部布局各不相同，消费者可以选择已设计定型产品，也可以根据自己的爱好对设计进行修改，对定型设计也可以根据自己的意愿增加或减少项目，体现出了以消费者为中心的住宅消费理念。
经过不断的努力，目前，工厂化生产的住宅用户对住宅的满意程度开始接近普通建设的住宅(site-built)用户，2001 年满意度超过了65%。
美国工业化住宅的实现方式
美国的住宅建设是以极其发达的工业化水平为背景的，美国制造业长期位居世界一，具有各产业协调发展、劳动生产率高、产业聚集、要素市场发达、国内市场大等特点，这直接影响了住宅建设的方式和水平。美国的住宅用构件和部品的标准化、系列化、专业化、商品化、社会化程度很高，几乎达到100%。这不仅反映在主体结构构件的通用化上，而且特别反映在各类制品和设备的社会化生产和商品化供应上。除工厂生产的活动房屋和成套供应的木框架结构的预制构配件外，其它混凝土构件和制品、轻质板材、室内外装修，以及设备等产品十分丰富，品种达几万种，用户可以通过产品目录，从市场上自由买到所需的产品。这些构件的特点是结构性能好，用途多，有很大通用性，也易于机械化生产。美国发展装饰装修材料的特点是基本上消除了现场湿作业，同时具有较为配套的施工机具。
美国的住宅形式有 4 种：一是独门独户式为主体，约占半数以上，多为 1～2 层，室外有草坪花卉和游泳池。多为中等生活水平的自由住宅;二是小型公寓式，所占比例较大，占 3 0%～4 0%，多为三层建筑，每栋住两户或 4 户，最多 20 户左右，多为出租住宅;三是大型公寓式，所占比例很小，多为 5～6 层建筑，供出租用;四是豪宅，占地大，建筑面积大，为 1～2 层建筑，周边有树丛和草坪。
美国的住房主要结构有三种：
木结构：美国西部地区的房子以木结构为主，以冷杉木为龙骨架，墙体配纸面石膏隔音板。
混合结构：墙体多用混凝土砌块承重，屋顶、楼板采用轻型结构。
轻钢结构：是以部分型钢和镀锌轻钢作为房屋的支承和围护，是在木结构的基础上的新发展，具有极强的坚实、防腐、抗震性以及更好的抗风、防火性。目前在美国民居建筑中所占的比重愈来愈大。美国建房所用的主体材料早已突破了土木结构及“秦砖汉瓦”的格局。他们以钢材为屋架，以木材或复合材料等轻型平板作墙板。先将钢梁安装焊接好，再把木板或复合板裁成一定的规格，再拼装起来。这种房屋不仅美观、重量轻，而且施工方便、省时、省工、经济。
美国住宅生产企业及流程
美国的住宅生产主要由5类企业完成：
大板住宅生产商：用工厂生产的预制构配件，包括墙板、屋架和楼板体系等建造的房屋，为大板住宅,分通用和专用墙板体系两种。建房者可购买整套预制构配件，并按当地建筑法规建造安装。大板住宅制造商占美国住房生产商大的份额并且具有相当典型性。其中包括以下 3 种不同的类型:
1) 传统大板住宅生产商，其通常通过建筑经销商来销售他们的产品
2) 木结构住宅建造商，他们直接将产品出售给住户或者通过经销商来出
售产品
3) 其他结构体系住宅生产商，他们生产轻钢、轻混凝土、加气板材等产品。2001 年,3500 家大板住宅制造商建造了近 877000 套住宅。
住宅组装营造商：这些公司通常在大都市中心的郊区建造独户住宅和公寓式住宅楼。美国 7000 个大的建筑生产商中 95%以上优先采用屋顶预制构架,同时使用其他工厂制造的零部件，例如预制地板构架和墙板等。美国住宅预制构件的迅速增长,一是因为劳动力成本高和现场建设花费大，二是因为一些较大的建筑生产商通常有自己的部件生产工厂。住宅组装营造商直接将他们的房屋出售给住户，不通过经销商等中间环节。2001 年，住宅组装营造商出售了大约 984000 套房屋。
住宅部件生产商：即独立生产住宅构件、住宅配件的工厂，美国约有 2200个住宅部件生产商。他们将住宅部件、配件出售给住宅组装营造商。住宅部件生产商通常按照一定的流水线来生产屋顶构架、地板构架、墙板或者门窗等构配件，同时也生产楼梯、汽车库等其他住宅组成部分。
特殊单元生产商：即生产安装住宅中各种类型特殊功能单元的生产商。美国约有 170 家特殊单元生产商，每年平均建造 1400 个特殊单元，他们既可通过经销商也可采用直销的方式来销售产品。特殊单元不仅用于住宅，还可用于技术要求更高的公共建筑，如学校、办公、银行等。
活动住宅/模块住宅/大板住宅销商：这类销商与多个生产商交易，承揽：基地准备、基础设施配套、监理住宅施工。
以上各类型的企业的独立运营或相互配合，具有一套完善的住宅生产流程，其流程包括以下阶段：
1)合同洽谈及工程设计;
2)工厂生产及加工装配;
3)基础设施及避雷处理;
4)结构施工及屋面安装;
5)内外装饰及设备安装;
6)完工交接。
整个建设周期在产业化程度方面十分成熟，不仅缩短了住宅生产周期，也
使得住宅性能得以保证。
模块化技术
模块化技术是美国工业化住宅建设的关键技术，在美国住宅建筑工业化过程中，模块化技术针对用户的不同要求，只需在结构上更换工业化产品中一个或几个模块，就可以组成不同的工业化住宅。因此，模块化产品具有很大的通用性。模块化技术是工业化住宅设计的一个关键技术保障。
模块化技术是实现标准化与多样化的有机结合和多品种、小批量与高效率的有效统一的一种最有生命力的标准化方法，模块化的侧重点是在部件级的标准化，由此达到产品的多样化。模块化技术的实质就是运用标准化原理和科学方法，通过对某一类产品或系统的分析研究，把其中含有相同或相似的单元分离出来，进行统一、归并、简化，以通用单元的形式独立存在，这就是由分解得到的模块。各模块具有相对独立的完整功能，可按专业分工单独预制、调试、储备、运输。
美国工业化住宅的特点
成本优势
工业化住宅有着低成本的优势，其优势来自于加工过程中的成本优势。
工业化住宅有需广泛的需求市场，低收入人群是工业化住宅的主要购买者。
93-99 年，工业化住宅销售套数占全国业主购房(用于自己居住而购买，与购房出租相对应)总量的 1/6 ，在一些细分市场，这个比例更高。
在全国范围内工业化住宅分布特点如下：南方 55%、西部 19%、中西部 18%、东北部 9%(这些区域的共同特点是 ：低收入家庭、和退休人员比例大)。
在低收入人群的购房者中，23%来自于工业化住宅，南部地区这一比例超过30%，郊区高达 35% ;在南部的农村地区的特别低收入的家庭，有 63%的家庭购买这种住宅;
工业化住宅的购买者年龄分布呈现向两端分布的态势：与现场修建的住宅购买者相比：年轻的人群比现场修建住宅购买者更年轻，年长的更年长。
工业化住宅产品的市场表现
土地使用限制：由于社会的偏见(对低收入家庭等)，工业化住宅(或住宅小区)十分难在城市里或市郊较好的位置建造。
产品质量、设计不断提高：由于住宅越来越大，对住宅的质量和设计提出更高的要求。1990 年对 HUD 的修订，对工业性住宅的抗风性、通风性和节能性提出更高的要求。
土地占有和增值：对于在自有土地上修建的工业性住宅，其产品的增值速度与现场修建的住宅具有相近的增值速度。
比较优势：对低收入家庭，通过租用土地而自己拥有一套工业化住宅与租住一套公寓相比，前者是明智的选择。(可以花同样多的钱拥有更大的居住空间和草地)
工业化住宅金融服务的特点
工业化住宅的金融服务体系包含两个不同的市场：在自有土地上修建的工业化住宅可以按照不动产进行和对于在租借土地上修建的住宅只能按照“动产”进行。
按照动产处理的工业化住宅对于产业的发展有很大的局限性：在人们观念中，工业化住宅还是一种“拖车拖动的住宅的概念”。这种概念难以让方给与充分的信任，这种信任的缺乏让工业化住宅款难以操作。与不动利率相比，动产利率偏高，这对于“低收入”家庭来讲是一个购房障碍。购买现成(已经建好)的工业化住宅变得难以实施，特别是在这个住宅经过搬迁后。工业化住宅的租住者和土地出租者的权益不能得到很好的保护。
工业化住宅的土地使用特点
工业化住宅的土地使用分为两种形式：自有和租赁。由于工业化住宅在美国人心中的产品是：低档的、破旧的住宅，其居住居民大多是贫穷的、老弱的、少数民族民。这使这种产品的在人们心中的形象比较差，这种住宅在选取土地时就很难进入“主流社会”的土地使用地域。其居住者也难以享受到其他住宅居住者一样的权益。大多数美国的地方政府都对这种住宅群的分布有多种限制，更加深人们对这种产品的心理，影响其发展。
美国住宅工业化的现状及未来
工厂化生产住宅的市场状况
在日本和瑞典，新建的单户住宅中，75%-80%是工业化生产的房屋。在瑞士，该数字是 16%。美国的工厂化生产住宅占市场总量由 97 年的 20%增加至 01 年的31%。而活动房屋的消费从 98 年的峰—占总开工数的23%，373,000 套，下降至 01 年的 10%，185，000 套。预制化生产的住宅的产量由 90 年代早期的 60，000 套增加到 02 年的 80，000 套，而其占工业化生产的比例也由 90 年代早期的16%增加为 02 年的 30%--40%。
活动房屋的开工数从 99 年开始呈下降趋势,活动房屋销量下降的原因包括：
1.活动房屋的目标市场是支付能力有限的消费者，而 98 年后美国经济有了强劲的上升，而银行利率却较低。使许多原本要购买活动房屋的消费者有能力支付更高档的房屋。
2.活动房屋购买时，只能使用动产低压，而预制房屋和普通建设的房屋(site-built home)的购买，可以获得不动产低压。前者比后者高了 2-8个百分点。而近年来美国银行利率不断下调，使得动产低压的利率更显得高。01 年，动产低压的利率甚至比不动产的低压低压利率高了大约一倍，达到甚至超过 8%。
3.2002 年 12 月，美国大的活动房屋商 CONSECO FINANCE，由于在其活动房领域过度放贷而破产。这使得众多金融服务商对活动房的加强了控制。而 01 年美国经济增长放缓又使得活动房的拖欠增多，这使得金融服务商对的发放控制更严格。
工业化住宅面临的挑战
首先也是最重要的，工业化住宅的倡导者必须大力推行金融服务程序的合理化，使那些符合条件的购买者在购买工业化住宅时可以获得最优惠条件的信用。
根据 2000 年通过的“工业化住宅改进”相关法律提高对住宅安装的详细检查，同时要求地方政府采取更严格的安装标准和明确安装企业在工业化住宅安装过程中的责任。
努力克服一些土地使用的限制，使工业化住宅可以建造在有需要的社区，并逐渐被人们接受。土地的使用政策应进行改革以保障工业化住宅可以在更多的地域修建，这样工业化住宅的拥有者也可以与自有土地的房屋所有者拥有一样的权益。
与设计和规划者加强合作，在不断创新的设计下不断拓展住宅的发展，同时要 保持工业化住宅的低成本的优势，大力推广和倡导工业化住宅。将它作为一个现场建造(site-built) 住宅的替代产品。
在不断进行行业整合和金融服务的同时，我们也应该给与低收入家庭更多的关注，特别是一些居住环境特别差的人群。同时改变人们对工业化住宅的心理也是十分重要的。
美国工业化住宅未来发展的五个有利因素
本身具备不断降低成本的能力，使他们能够在一定程度上与现场建筑商竞
争。
与现场建筑商不断发展的合作关系使现场建设中工业化住宅产品的使用逐渐增加。
工业化住宅产品的不断更新。
工业化住宅中固定住宅的比例不断增加使他们能够进入较高端的市场。
对工业化住宅的金融支持逐步增加。
工业化住宅的发展趋势
消费者接受程度增加。质量和美观都已符合房地产的普通标准。摆脱了传统的火柴盒式的外观，与普通建设的住宅(site-built)的外观特点已非常相似，摆脱了以往廉价的形象。工厂化生产的住宅用户对住宅的满意程度与普通建设的住宅(site-built)用户一致，01 年满意度超过 2/3。(美国统计局数字)
与普通建筑商的整合增加。普通大建筑商开始并购住宅工厂化生产商或建立伙伴关系大量购买住宅组件。工厂化生产的住宅，每平方英尺造价比传统方式低30%-50%，普通建筑商希望通过此方法降低成本。建筑商希望通过统一的工厂化生产扩大规模。工厂化生产住宅的联邦统一标准正在推进中，目前 43 个州和已达成了共识。
工厂化住宅的生产商与现场建筑商的融合已经开始工厂化住宅产品生产的重点由活动房屋开始逐步向模块房屋和组件转移。活动房屋的生产和销售从 98 年后连年走低，03 年产量比 98 年下降了约 60%。而模块房屋和组件的生产已达到工业化住宅产品的 30%以上。由于在建筑行业里，现场建筑商仍占据了市场的主流，所以他们对工厂化生产的住宅组件需求的扩大成为工厂化生产进一步发展的根本动力。而事实上，01 年 4/5 的住宅组件销售给了传统建筑商。而这部分需求的增长预计是每年 4%，直到 06 年。一些大的工厂化生产商，例如 ChampionEnterprise,专门成立子公司，针对普通建筑商生产和销售房屋组件，这部销售额已占了Champion 的 11%。绝大部分工厂化生产商都在发展与普通建筑商的合作关系，目前 15%-25%的销售是直接针对普通建筑商。
美国启示： 谁为工业化住宅买单?
从历史角度看，我们在哪里?
从客户角度看，谁为工业化住宅买单?
从价值角度看，客户愿意为什么付钱?
这是中国工业化住宅先驱者必须首先回答的三个根本问题。
工业化住宅历史
美国的工业化住宅是在 1930 年起步的，最初作为车房的一个分枝业务而存在，主要是为选择迁移/移动生活方式的人提供一个住所。而工业化住宅的兴起主要是在二战之后。20 世纪 50 年代，欧洲一些国家掀起住宅工业化高潮，60 年代遍及欧洲各国，并扩展到美国、加拿大、日本等经济发达国家。
从总体上看，发达国家工业化住宅经历了从追求数量为主到追求质量为主的转变。
从二战以后到 20 世纪 70 年代，主要以追求数量为主。
当时有两大问题亟待解决，一是二战造成的“房荒”问题，二是当时建筑技术人员和熟练工人十分短缺，各国主要通过住宅的工业化大幅度提高房屋建造能力和建造速度。
法国 1945 年住宅建筑能力为 8 万套，但实际需建造 20-25 万套，推行住宅工业化后，到 20 世纪 70 年代建造能力已达到 40 万套左右，基本解决了住宅有无的问题。日本从20世纪60年代发展住宅工业化，住宅建造量从 20 世纪 50 年代上半期的 30 万户，提高到 20 世纪 60年代上半期的 80 万户，60 年代下半期又提高到 130 万户，到 1968年已达到每家一套住房的水平。
从 1970 年-1980 年开始，住宅工业化的重点转向质量。
住宅工业化热潮产生了一些负面问题，比如建筑物呆板单调，规划、设计、施工质量较差，配套不完备，忽视环境保护等。更重要的是消费者的需求水平进一步提升。第二轮住宅工业化针对这些问题进行了调整，发展更加全面。
瑞典在 1960 年-1975 年实施了“百万套住房计划”以后，逐步对过去“过分掠夺性”开发建设和对居住环境问题的忽视进行补救和更新改造。德国从 1970 年开始强调住宅配套建设，一是房屋内的浴室、电炊、冰箱、集中供热的配套，二是在居住区配套建设商店、幼儿园等服务设施。在法国，从 1980 年开始，针对过去住区选点不当，功能单一，缺少公共设施，不适合老龄人居住等问题，进行了大规模住区改造。进入 1990 年以后，发达国家的工业化住宅的内涵更加丰富，开始追逐个性、科技、健康、舒适、环保及信息化等概念。
由于历史背景的不同，各国的发展道路呈现不同的特点。
从主导力量上看，欧洲、日本和前苏联体现了较强的政府导向。无论在工业化标准制定、投资、制造上，政府都扮演很重要的角色。比较突出的是瑞典，该国曾在 1960-1975 年实施了著名的“百万套住房计划”。而美国则体现出企业自由发展的固有特点，政府只是在工业化标准制定及宏观调控上起一定作用。
从制造方式上看，欧洲走的是大规模工业化预制装配道路，建造了大量住宅，形成了一个完整的、标准化的、系列化的建筑住宅体系。前苏联、东欧和英法等国家在 20 世纪五、六十年代形成了装配式大板住宅建筑体系。而美国则注重于住宅的个性化、多样化。美国住宅多建于郊区，以低层木结构为主，用户按照样本或自己满意的方案设计房屋，再按照住宅产品目录，到市场上采购所需的材料、构件、部品，委托承包商建造。
谁为工业化住宅买单?
在美国，工业化住宅一直以来的主要购买者是低收入人群。
在全美范围内工业化住宅分布特点如下：南方 55%、西部 19%、中西部 18%、东北部 9%。这些区域的共同特点是：低收入家庭、退休人员比例大。在低收入人群的购房者中，23%来自于工业化住宅，南部地区这一比例超过 30%，郊区高达 35%;在南部农村地区的特别低收入家庭，有 63%的家庭购买这种住宅。
对于低收入家庭来说，通过租用土地而自己拥有一套工业化住宅与租住一套公寓相比，前者是明智的选择。因为，这样可以花同样多的钱拥有更大的居住空间和草地。
另外，与现场修建的住宅购买者相比，工业化住宅的购买者年龄分布呈现向两端分布的态势：年轻的人群比现场修建住宅购买者更年轻，年长的则更年长。一般而言，这两类人相对于中间年龄段的人群，其经济状况也要差一些。
客户愿意为什么付钱?
美国的工业化住宅是从房车发展而来的，所以形象一直不太好。其在美国人心中的感觉大多是：低档的、破旧的住宅，其居民大多是贫穷的、老弱的、少数民族
更糟糕的是，由于社会的偏见(对低收入家庭等)，大多数美国的地方政府都对这种住宅群的分布有多种限制，工业化住宅在选取土地时就很难进入“主流社会”的土地使用地域(城市里或市郊较好的位置)，这更强化了人们对这种产品的心理，其居住者也难以享受到其他住宅居住者一样的权益。
为了摆脱“低等”、“廉价”形象，工业化住宅努力求变。
首先是在质量和美观上下功夫，以使之符合房地产的普通标准。美国工业化住宅已经逐渐摆脱传统的火柴盒式的外观，与普通建设的住宅(site-built)的外观特点已非常相似。
其次是结构和品种调整。工业化住宅中的低端产品——活动房屋从 1998 年的高峰——占总开工数的 23%——373,000 套，下降至2001 年的 10%——185，000 套。而中高端产品——预制化生产住宅的产量则由 1990 年早期的 60，000 套增加到 2002 年的 80，000 套，而其占工业化生产的比例也由 1990 年早期的 16%增加为 2002 年的30%-40%。
第三，努力增加消费者参与和体验。一个例子是组装式住宅的兴起。组装式住宅一般为单层建筑，面积、式样、外观和内部布局各不相同，消费者可以选择已设计定型产品，也可以根据自己的爱好对设计进行修改，对定型设计也可以根据自己的意愿增加或减少项目，体现出了以消费者为中心的住宅消费理念。
经过不断的努力，目前，工厂化生产的住宅用户对住宅的满意程度开始接近普通建设的住宅(site-built)用户，2001 年满意度超过了 65%。
我们的前提是什么?
比照发达国家，尤其是美国住宅工业化的经验，中国工业化住宅的先驱者应当引以为鉴：
1，我们在哪里?处于现阶段，我们如何作出选择?数量和质量，哪个应该优先?是先规范、后发展，还是先发展、后规范?选择政府主导，还是企业主导?采用大规模预制，还是个性化定制?发达国家发展工业化住宅的一个背景是建筑劳动力的匮乏，而我国则劳动力过剩，这个问题要如何解决?
第二，谁愿意为工业化住宅买单?进一步追问：这个消费群的规模足够大吗?在经济上，这个消费群能够为工业化住宅的先驱提供足够的经济利润吗?如果最初的消费能力不能弥补先期成本投入，先驱者靠什么维持到盈利的曙光乍现?
第三，客户愿意为什么付钱?或者反过来说，我们用什么样的来吸引客户?我们在推广工业化住宅概念的时候，不要只盯着大众化普及的美好前景，而忽视产品价值和品牌价值的塑造。在宣传上加上一些科技、环保、健康的噱头虽然带一点自卖自夸的味道，但这有助于在消费者心目中为新兴工业化住宅留下良好印象，对整个行业的高起点发展会有所助益。
一切先驱者必须先搞清楚当前所处的发展阶段，必须确定未来的发展路径，必须了解客户是谁，必须找准自身的价值。
一句话：中国工业化住宅发展的首要任务是搞清前提!
来源：万科周刊
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